JUAL BELI KETIKA PEMBELINYA BUKAN SUBJEK HAK ATAS TANAH

Salah satu Hak atas tanah dalam sistem Hukum Pertanahan Indonesia adalah Hak Milik, yang mana Hak Milik adalah hak yang terkuat dan terpenuh dan bisa dimiliki secara turun temurun tanpa ada batas waktu berakhirnya. Dalam peraturan perundang-undangan bahwa yang boleh memiliki tanah dengan status Hak Milik adalah Warga Negara Indonesia, Badan-Badan tertentu sebagaimana ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah No 38 Tahun 1963 yaitu Koperasi Pertanian, Badan-badan Negara, Badan Keagamaan, dan badan Sosial.

          Dalam sistem hukum Indonesia mengenal 2 Subjek hukum. Yang dimaksud dengan subjek hukum  adalah segala sesuatu yang menurut hukum dapat menjadi pengemban (dapat mempunyai) hak dan kewajiban. Dalam kamus ilmu hukum disebut juga dengan “orang” atau “pembela hak dan kewajiban”. Subyek hukum berhak bertindak menurut cara-cara yang ditentukan atau dibenarkan oleh hukum.

          Dalam praktiknya dalam jual beli yang terjadi pada masyarakat bagaimana jika yang akan belih tanah tersebut bukan merupakan Subjek hak atas tanah dimaksud. Hal tersebut bisa terjadi ditemukan dalam kondisi tanah yang akan diperjualbelikan berstatus Hak Milik, tetapi calon pembelinya adalah Badan Hukum (PT) yang bukan merupakan subjek hak milik dan atau tanah yang akan diperjualbelikan berstatus Hak Guna Bangunan (HGB) Calon pembelinya adalah ada WNI Perseorangan tetapi ingin memiliki hak atas tanah yang peringkatnya lebih tingga (HAK MILIK)

          Untuk kasus tanah diperjualbelikan berstatus Hak Milik, tetapi calon pembelinya adalah Badan Hukum (PT) maka dapat dilakukan dengan 2 cara:

1.    Pelepasan Hak

Dalam hal ini, pemilik tanah akan melepaskan haknya atas tanah tersebut kepada negara dengan demikian antara penjual dan pembeli akan dibuatkan dengan Akta Pelepasan Hak atas tanah yang dibuat dihadapan Notaris yang berwenang. Akibat hukum dari Akta Pelepasan hak tersebut maka Pihak Penjual telah melepaskan haknya atas tanah tersebut ke Negara. Sehingga status tersebut menjadi tanah negara kemudian Pihak Pembeli dengan memiliki Hak Preference untuk mengajukan permohonan hak kepada negara atas tanah tersebut berdasarkan Akta Pelepasan Hak selanjutnya Pihak Pembeli harus mengajukan permohonan hak atas tanah dimaksud dengan status baru yakni Hak Guna Bangunan (HGB)

2.    Penurunan Hak dan permohonan Baru

Cara kedua ini Pihak Penjual dan pembeli tidak lagi membuat Akta Pelepasan Hak namun Pihak Penjual terlebih dahulu mengajukan permohonan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota menjadi Hak Guna Bangunan jadi dalam kondisi demikian seripikat penjual akan diturunkan statusnya dari Hak Milik ke Hak Guna Bangungan. Setelah tanah tersebut berubah statusnya menjadi Hak Guna Bangunan barulah dibuatkan Akta Jual Beli antara Penjual dan Pembeli dengan menggunakan Akta Jual Beli biasa yang dimuat oleh PPAT.